środa, 11 listopada 2009

Dom energooszczedny a kredyt?

Chciałbym doczekać momentu, w którym banki będą udzielały kredytów tylko na domy energooszczędne i pasywne. Jestem bowiem przekonany, że tylko takie podejście do kredytowania budowy domów się bankom opłaci. I udowodnię to w tym artykule.

Jak wszyscy wiemy, ostatnie miesiące wywróciły rynek kredytów hipotecznych na głowę. Dziś kredyty na 100% wartości inwestycji powoli zaczynają się znów pojawiać, ale niedawno nie było z tym łatwo. Nawet ekstrawaganckie i nowoczesne metody wyszukiwania kredytów, w rodzaju aukcji kredytowych, nie pomagały. Banki bardzo bały się udzielać kredytów spłacanych przez kilkadziesiąt lat. Myślę, że delikatna zmiana ich polityki powinna im znacznie ułatwić sprawę...


Czego boi się bank udzielając kredytu? Boi się, że kredyt nie zostanie spłacony. Zamiast pieniędzy, bank dostanie wtedy nieruchomość do zlicytowania, co przyniesie mu pewnie spore straty (zamiast sporych zysków). Aby więc mieć pewność, że pieniądze do banku wrócą, stawia on coraz to nowe warunki, w rodzaju:
  • zaświadczenia o zarobkach, otrzymywanych w ramach umowy o pracę na czas nieokreślony (tak, jakby zabezpieczało to w jakikolwiek przed utratą pracy),
  • ubezpieczenia na życie, aby w razie śmierci kredytobiorcy jego spadkobiercy nie musieli się martwić długiem,
  • kilku żyrantów, którzy w razie kłopotów kredytobiorcy wezmą na siebie spłatę jego zobowiązań.
Banki po prostu chcą uniknąć sytuacji, w której zobowiązania kredytobiorcy przekroczą jego dochody. Ale banki mogłyby w łatwy sposób przypilnować tego, by zobowiązania kredytobiorcy były jak najniższe.

Od dawna mówi się, że w naszym klimacie gros kosztów utrzymania domu pochłania właśnie ogrzewanie domu. A skoro tak, banki mogłyby spróbować doprowadzić w jakiś sposób do tego, by koszty ogrzewania (a więc i koszty utrzymania domu) obniżyć.

Nie mamy się co okłamywać, że dzisiejsze przepisy budowlane (w szczególności warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie) zapewnią, że oddawane do eksploatacji domy będą energooszczędne. Polskie przepisy są naprawdę bardzo mało wymagające. Dom, który spełnia tylko takie techniczne minimum, będzie zimny i kosztowny w ogrzewaniu!

Co ciekawe, na rynku jest masa dostępnych materiałów budowlanych i rozwiązań technicznych, które pozwalają w efektywny kosztowo sposób oszczędzać energię. To znaczy pozwalają zmniejszyć straty ciepła z budynku przy kosztach, które zwrócą się w rozsądnym czasie. I nie mam tu na myśli na przykład kolektorów słonecznych, tylko po prostu docieplenie domu grubszą warstwą styropianu, zastosowanie droższych okien czy wentylacji mechanicznej z rekuperacją (co pozwala oszczędzić ciepło, ale i zrezygnować z budowy kominów wentylacyjnych, co też oszczędza trochę pieniędzy).

Banki zatem mogłyby promować budowę domów energooszczędnych. Może nawet pasywnych -- jeśli byłoby to ekonomicznie uzasadnione. Mogłyby rzucić okiem w projekt domu i na tej podstawie ocenić wiarygodność kredytobiorcy. W myśl zasady: im więcej marnujesz kasy na ogrzewanie, tym mniej zostanie Ci jej na spłatę kredytu.

Bank pewnie musiałby zatrudnić do tego fachowca, który rzuciłby okiem w projekt. I ocenił go, czy rzeczywiście dom ma szansę być energooszczędny. A potem ten fachowiec wykonałby gratisowo inwestorowi świadectwo charakterystyki energetycznej budynku -- które byłoby potwierdzeniem, że dom rzeczywiście jest oszczędny.

Czemu banki tego nie pilnują -- nie mogę zrozumieć.

Co sądzicie o tym pomyśle?

2 komentarze:

miroslaw pisze...

Kiepski.

Większość ludzi chce się wybudować taniej, nie drożej. W przyszłość nie patrzą. Jak zapytasz dziecko czy chce jeden cukierek teraz, czy dwa za godzinę to większość wybierze jeden teraz. Niestety spora część dorosłych zatrzymała się na tym etapie. Jeśli bank będzie wymagał droższych domów, to pójdą do innego banku.

Poza tym, nawet jeśli ktoś zaoszczędzi na ogrzewaniu, to jaką bank ma gwarancję że nie przeje tych pieniędzy w inny sposób? A gdy zmusisz kogoś do wybudowania domu z rekuperatorem, to pewnie i tak wpadnie na pomysł by otworzyć sobie okna w zimie by trochę przewietrzyć...

Jedni ludzie liczą, planują i oszczędzają, inni tego nie robią. Wymuszanie pozytywnych zachowań w tym zakresie jest dość trudne. Dlatego dla banku najważniejsza jest kondycja finansowa kredytobiorcy i jego historia kredytowa. Czyli jaki to jest typ człowieka, jak się wywiązuje ze zobowiązań, jak prowadzi swoje życie zawodowe. A nie ile mógłby w przyszłości oszczędzić gdyby wybudował się tak czy inaczej.

Weź też po uwagę, że dla banku to w zasadzie wszystko jedno. W razie czego podatnicy zrzucą się na ratowanie upadającego banku, będzie na podwyżki prezesów i szkolenia na Hawajach :)

Krzysztof Lis pisze...

@miroslaw: właśnie dlatego, że ludzie nie liczą i nie planują, ktoś to powinien zrobić za nich.

Jeśli doradca kredytowy może doradzić inwestorowi wzięcie większego kredytu na więcej lat a wpłacenie nadwyżki na jakieś inwestycje w rodzaju funduszy (na czym ostatnio sporo się traciło), to czy bankowiec z pomocą eksperta nie może doradzić mu zmiany projektu tak, by w kieszeni co roku zostawał mu np. 1 000 PLN na spłatę kredytu?

Muszę się temu przyjrzeć na konkretnym projekcie i konkretnych złotówkach... Może na takim poziomie ten pomysł w ogóle traci już resztki sensu?